Ogni macchina per funzionare ha bisogno di ingranaggi in buono stato e, soprattutto, complementari tra di loro. Lo stesso vale per qualsiasi tipo di organizzazione, compresa quella di condominio. È vero che un palazzo è l’unione di diverse unità abitative, ma ci sono delle parti in comune che hanno bisogno delle stesse cure degli interni privati. Bisogna preoccuparsi della manutenzione ordinaria e straordinaria dell’edificio.

Per farlo, esistono due figure previste dal Codice Civile: l’amministratore di condominio e l’assemblea dei condomini. Se quest’ultima di occupa di deliberare in merito a quanto occorre fare per l’edificio, la figura dell’amministratore è di tipo esecutivo. È infatti quella che si occupa di rendere effettive le scelte dell’assemblea. Data l’importanza di questa figura professionale, ci sembra opportuno approfondirne le caratteristiche.

Quali sono i doveri di un amministratore di condominio?

Fare l’amministratore di condominio non è un hobby, ma un vero e proprio lavoro. Chi si occupa delle mansioni inerenti la tenuta del palazzo ha precisi doveri e obblighi da rispettare. Innanzitutto, è da considerarsi il rappresentante del condominio a livello legale. Spetta a lui il compito di promuovere le azioni giudiziali contro terzi o contro i condomini non adempienti se esse rientrano nell’interesse del condominio stesso.

Tra le sue mansioni rientra anche la facoltà di convocare l’assemblea almeno una volta all’anno per discutere della manutenzione ordinaria. Nel caso in cui si verifichino incidenti o siano richiesti lavori straordinari (come l’installazione di un impianto di sicurezza o di un ascensore), è suo compito indire un’assemblea straordinaria. Sua è la responsabilità di eseguire le delibere fatte in riunione, di redigere il verbale, di conservare tutta la documentazione prodotta durante il suo mandato e di preparare il rendiconto condominiale.

L’amministratore delegato si occupa di curare l’osservanza del regolamento di condominio e di disciplinare l’uso delle parti e dei servizi comuni. Inoltre, deve provvedere al mantenimento degli stessi.

La gestione finanziaria è tutta nelle sue mani. È lui che si occupa di aprire un conto corrente intestato al condominio e di effettuare le transazioni economiche necessarie. Tutte le operazioni devono essere opportunamente rendicontate e testimoniate da ricevute. Deve riscuotere i contributi e sollecitare i condomini inadempienti o ritardatari. Tiene il registro di contabilità da presentare annualmente all’assemblea.

Infine, l’amministratore è colui che tiene il registro dell’anagrafe condominiale contenente tutti i dati dei singoli proprietari e degli altri titolari degli alloggi. In esso è possibile trovare anche i dati catastali fondamentali per decretare la validità o meno di un’assemblea. Inoltre, all’interno del registro sono presenti tutte le informazioni relative alla sicurezza delle parti comuni.

Come si diventa amministratore condominiale?

Prima del 2013 non era previsto alcun requisito per diventare amministratore condominiale. Dopo l’uscita del decreto ministeriale 140/2014, sono stati definiti i criteri e le modalità di formazione per questo ruolo.

I requisiti

Per poter diventare amministratore condominiale è necessario possedere sia requisiti che riguardano l’onorabilità, sia quelli professionali. Sono i seguenti:

• godere di diritti civili;
• avere almeno il diploma di scuola secondaria di II grado (liceo o istituto tecnico);
• non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo;
• non essere stati sottoposti a misure di prevenzione definitive;
• non essere interdetti o inabilitati;
• non essere presenti nell’elenco di protesti cambiari;
• aver frequentato un corso di formazione di almeno 72 ore.

La formazione

Per quanto riguarda la preparazione teorica dell’amministratore, essa può essere eseguita in qualsiasi struttura che organizzi corsi tenendo presente il decreto. Quelli migliori sono erogati dalle associazioni di categoria come l’Unai (Unione nazionale amministratori di immobili) e l’Anammi (Associazione nazional-europea degli amministratori di immobili).

L’obiettivo di questi corsi dovrebbe essere quello di fornire una serie di conoscenze tecnico-giuridiche, contabili, amministrative e gestionali. Al termine, ogni partecipante dovrebbe sostenere un esame al fine di ricevere un attestato e di iscriversi al registro telematico degli amministratori di condominio.

Sono previsti anche corsi di aggiornamento professionale che andrebbero frequentati soprattutto da coloro che svolgono questa professione come condomini del fabbricato.

Le doti

Come in ogni professione, anche per l’amministratore di condominio sarebbe auspicabile possedere alcune doti caratteriali specifiche. Dopo tutto quello che ci siamo detti sui doveri, è facile intuire che la persona desiderosa di ricoprire l’incarico di amministratore deve avere una buona capacità di organizzazione e di gestione del proprio lavoro. Fondamentale è anche la propensione a risolvere in maniera assertiva ed efficace le diverse difficolta (il cosiddetto problem solving). 

Trattandosi di un’occupazione che ha a che fare con persone, sono indispensabili doti comunicative, di mediazione e relazionali. Solo così si può mantenere un clima sereno all’interno dell’edificio.

Come si cerca un amministratore di condominio e come si nomina?

La figura dell’amministratore è richiesta in edifici che abbiano più di 8 proprietari di altrettante unità abitative. In altri casi, non si rende necessaria ma può sempre essere introdotta.

Il professionista viene nominato durante l’assemblea annuale mediante maggioranza qualificata e deve ricoprire l’incarico per almeno un anno (due se non si procede alla revoca). I condomini possono scegliere se affidarsi a un abitante del palazzo (amministratore interno) o a una figura esterna a esso (amministratore esterno). In questo secondo caso, per nominarne uno, i condomini possono consultare il registro telematico e informarsi sui percorsi formativi compiuti dai possibili candidati.

Al momento della nomina, l’amministratore è tenuto a comunicare i propri dati anagrafici e professionali, a stipulare una polizza che lo copra in caso di errore professionale e ad affiggere un documento con le sue generalità e i suoi recapiti all’interno de palazzo. Deve anche presentare una ricevuta dettagliata del proprio compenso, specificando ogni voce da farsi retribuire.

Quanto si guadagna a fare l’amministratore di condominio?

L’amministratore condominiale è un libero professionista provvisto di partita Iva e sottoposto al versamento dei contribuiti all’Inps (a meno che non si appartenga a un ordine professionale con il proprio istituto previdenziale).

Il guadagno dipende dal numero di appartamenti presenti nel palazzo. Per un edificio di medie dimensioni, la prospettiva di guadagno si aggira tra i 100 e i 200 euro al mese. È possibile anche amministrare più di un condominio così da incrementare le entrate.