A causa della precarietà e della difficoltà dei giovani di trovare un impiego, molte persone scelgono di andare in affitto piuttosto che richiedere un mutuo. Una decisione probabilmente poco conveniente dal punto di vista economico e in prospettiva futura, ma pratica ed efficace per chi ha poche possibilità di fare programmi a lungo termine.

La legge prevede la stipula di contratti di affitto tra privati molto diversi tra di loro. Ce ne sono diverse, ognuna ha le proprie clausole e prevede diversi diritti e obblighi da parte dei due contraenti. Dato che si tratta di norme specifiche e molto importanti, in questo articolo, vedremo di fare un po’ di chiarezza in merito al contratto di affitto.

Che cosa s’intende per “contratto di affitto”?

Parliamo di “contratto di affitto” (o “di locazione”) quando siamo in presenza di un accordo tra due soggetti in cui uno dei due – chiamato “locatore” in gergo tecnico – mette a disposizione dell’altro – definito “conduttore” – un bene immobile a uso abitativo. Per usufruire di questo beneficio, l’affittuario è tenuto a pagare mensilmente una quota in denaro.

Cosa è presente nel contratto di affitto?

Il contratto di affitto è a forma libera; ciò significa che il Codice Civile ne disciplina il contenuto, ma non ha una forma tipica e specifica. Questo è compito della legge che richiede la presenza nel contratto:

• della descrizione dell’immobile;
• dell’indicazione dell’importo del canone;
• le modalità di versamento;
• la durata della locazione;
• i dati catastali.

Nel contratto di affitto, inoltre, deve essere inserita una clausola in cui il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni e documentazione relativi alla casa. Nel caso non sia presente, locatore e conduttore rischiano entrambi una sanzione amministrativa.

Obblighi dei soggetti che stipulano il contratto

Nel contratto di affitto sono solitamente presenti i doveri di ciascuno dei due soggetti che stipula il contratto. È chiaro che la firma implica l’obbligo di rispettare quanto scritto.

Doveri del locatore

Colui che mette a disposizione l’immobile deve consegnarlo all’affittuario in buono stato e con mobili e oggetti adeguati all’uso. Questo significa che impianti idraulici ed elettrici devono funzionare adeguatamente ed essere a norma così come il bagno. Inoltre, il locatore dichiara che la casa messa a disposizione sia sicura e priva di problemi gravi alla struttura.

Al momento della stipula del contratto, il locatore stabilisce l’importo da pagare. Inoltre, si impegna a sostenere le spese di manutenzione straordinaria e a provvedere alla registrazione del contratto entro 30 giorni dalla firma, comunicando il tutto anche all’amministratore di condominio.

Doveri del conduttore

Con il contratto d’affitto, il beneficiario si impegna a mantenere la casa in ordine e in buono stato, occupandosi della manutenzione ordinaria (ad esempio, del controllo annuale della caldaia) e della pulizia. Tra i suoi obblighi figura quello di pagare regolarmente il canone e di versare la cauzione al momento del suo ingresso nella casa (pari massimo a 3 mensilità).

Tipologie di contratto di locazione

Esistono diversi tipi di contratto di locazione.

Il più comune è quello del “4+4”. Il nome fa riferimento alla durata dell’accordo che è pari a 4 anni con possibilità di rinnovo per altri 4. Il rinnovo del contratto è automatico a meno che il conduttore non disdica prima avvisando il locatore almeno 6 mesi prima della scadenza con una lettera raccomandata.

Il locatore ha la possibilità di disdire il contratto ma solo in alcuni casi specifici. Tra questi rientra la necessità da parte sua di usare l’abitazione, la ricostruzione dell’edificio e la necessità di vendere l’immobile.

Una volta passati 8 anni, il contratto può essere estinto oppure si rinnova nuovamente per altri 4+4.

Il contratto di affitto a canone concordato

Nei comuni ad alta densità abitativa è previsto solitamente il contratto di locazione a canone concordato. Si tratta di un modello standard stipulato a livello locale dalle associazioni rappresentative della categoria dei proprietari e di quella degli inquilini.

In questa tipologia di contratto, il canone è concordato da entrambe le parti e non può essere a discrezione del locatore. La durata di questo contratto è di solito pari a tre anni, prorogabili di altri due.

Il contratto di affitto a uso transitorio

Per chi vuole stipulare un contratto di affitto a breve termine (massimo 18 mesi) esiste quello definito “a uso transitorio”. L’aggettivo si riferisce all’esigenza del conduttore che è “transitoria”, ovvero passeggera. È il tipo di accordo richiesto per motivi di lavoro o da chi frequenta l’università.

Il contratto scade al termine del tempo indicato e non richiede disdetta come avviene nelle altre tipologie.

Il modello del contratto a uso transitorio è fornito dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture e prevede, oltre ai dettagli che abbiamo visto prima, anche il riferimento all’esigenza transitoria da dimostrare con un’idonea documentazione da allegare. Se ciò non avviene, il contratto diventa quello dei 4+4.

Come si registra il contratto di affitto?

Il contratto di affitto deve essere registrato all’Agenzia delle entrate tramite sito online o negli uffici territoriali. Chi sceglie la via telematica deve pagare delle imposte mediante addebito diretto sul proprio conto corrente oppure possono essere versate tramite il modello F24 Elide. Chi, invece, decide di andare agli sportelli dell’ufficio è comunque soggetto al pagamento dell’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Detrazioni fiscali per chi vive in affitto

Il conduttore può beneficiare di una serie di detrazioni fiscali da indicare nella dichiarazione dei redditi. Esse vanno in base a quanto si guadagna annualmente secondo il seguente schema:

• quando il reddito non supera i 15.493,71 euro, la detrazione è pari a 300 euro;
• quando il reddito non supera i 30.987,41 euro ma è maggiore di 15.493,71, la detrazione è pari a 150 euro;
• quando il reddito supera i 30.987,41 euro, non c’è diritto ad alcuna detrazione.

Se chi stipula un contratto d’affitto ha tra i 20 e i 30 anni, c’è la possibilità di avere una detrazione pari a 991,60 euro ma solo per i primi tre anni di locazione. Se si parla di studenti fuori sede, si può godere di una detrazione fiscale del 19% su un importo del canone di locazione non superiore ai 2.633 euro.

Le tipologie di contratto sono tante e prevedono benefici sia per il locatore che per il conduttore. Quindi, meglio evitare l’affitto in nero e osservare le leggi.