Gli interventi di manutenzione dei condomini possono essere di due tipologie: interventi ordinari e interventi straordinari.
Intervento ordinario può essere, ad esempio, la sostituzione di una lampadina nel complesso condominiale, e solitamente spetta all’amministratore.
Le opere di manutenzione straordinaria, invece, devono essere deliberate dall’assemblea.
Per straordinarietà si intende una situazione non preventivata e causata da un evento imprevedibile; ad esempio la necessità di intervenire sull’impianto di autoclave danneggiato da un black-out elettrico.
In questi casi, ai sensi dell’art. 1135, primo comma n. 4, c.c., la decisione sul da farsi spetta all’assemblea dei condomini che esprimerà il proprio volere sul punto con il proprio atto tipico: la deliberazione.
Fatta eccezione per quei fenomeni che accelerano la necessità di tali interventi (es. eventi sismici, alluvioni, ecc.), è normale che il passare del tempo logori le strutture facendo sorgere il bisogno di interventi per preservare la stabilità dell’opera.
Dati gli alti costi da sostenere, non è pensabile che la decisione di effettuare gli interventi possa essere presa dall’amministratore senza il preventivo assenso dell’assemblea.
E’ chiaro, quindi, che il concetto di straordinarietà deve anche tenere conto della spesa che si andrà ad affrontare.
Una volta chiarito, a livello condominiale, cosa debba intendersi per interventi di manutenzione straordinaria e chi sia competente a decidere tali interventi, è opportuno chiarire quando la decisione è da ritenersi valida, in sostanza: quali sono i quorum necessari per deliberare tali opere?
Così ai sensi dell’art. 1136, quarto comma, c.c. per le le riparazioni straordinarie di notevole entità è necessario che la deliberazione sia votata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi.
Per gli interventi di normale entità, invece, non è previsto un quorum ad hoc, sicché in seconda convocazione (ossia l’ipotesi deliberativa più ricorrente), sarà valida la delibera relativa ad opere di manutenzione straordinaria votata da un terzo dei partecipanti al condominio, che rappresentino almeno un terzo dei millesimi.
La valutazione dell’entità andrà fatta caso per caso, non esistendo parametri obiettivi cui fare riferimento.
Relativamente agli interventi di ristrutturazione edilizia, la Cassazione ha sottolineato che nella valutazione dell’entità della spesa occorrerà tenere presente anche il valore dello stabile.
E’ chiaro allora come il fattore economico sia un elemento dirimente non solo al fine di distinguere un intervento ordinario da uno straordinario, ma anche all’interno di quest’ultima categoria al fine di valutare l’entità dei lavori da deliberare.
L’ultimo quesito relativo alla individuazione del soggetto cui spetterà il compito di eseguire la deliberazione dell’assemblea è di pronta soluzione: il codice civile individua tale soggetto nella persona dell’amministratore, il quale ai sensi dell’art. 1130, primo comma n. 1, c.c. è tenuto ad eseguire le deliberazioni assembleari.